昨天，市住建委組織的專家及基層工作人員來到懷柔怡成花園小區，開展全面落實《北京市物業管理辦法》的相關政策咨詢活動。

　　據悉，懷柔區作為全市的試點區，在8月底前，將全面實現“三個全覆蓋，即業主一卡通發放全覆蓋、業主大會成立全覆蓋、專項維修資金歸集全覆蓋。

　　昨天，咨詢組進入怡成花園小區，意味著懷柔的試點工作已經進入全面實施階段。9月中旬，其他各區縣也將全面推廣。

　　試點選定

　　業委會成立比例高懷柔成試點

　　之所以將懷柔設為試點，市住建委相關負責人介紹，懷柔共有居民4萬余戶，小區的規模比較小，一般都是幾棟樓一個小區。另外，從小區的數量和業主委員會成立的比例來看，懷柔是全市比例最高的區縣。

　　同時，在懷柔區，一些街道辦事處有物業管理科室，基層對小區管理工作了解較多，政策推廣基礎比較好。

　　怪胎社區問題多怡成花園成首選

　　但試點中的“試點”怡成花園的情況卻不那么簡單，目前，該小區麻煩纏身，而且正面臨停電的尷尬處境。

　　據了解，怡成花園共4棟樓，200多戶業主，首批業主于2001年入住。3年前，該小區成立了業主委員會，但3年下來，不交物業費的業主卻越來越多，“第一年是5戶，第二年是20多戶，今年沒交物業費的已經有70多戶了。”業委會主任于連三說。

　　收不上物業費，業委會就沒錢交電費。4月30日，因拖欠電費，供電部門提出要停電。后經街道、區住建委等部門的多方協調，供電部門同意給業委會一個月的時間籌集電費，5月30日晚，是停電的最后期限。一個月過去了，電費還沒湊夠，小區業主已經做好了今晚停電的心理準備。

　　除此之外，業主們對小區內諸多管理現狀不滿，矛盾集聚，怡成花園也隨之成為了懷柔知名的怪胎社區。

　　面對這塊最難啃的“骨頭”，懷柔區住建委表示，將其選為試點，就是想通過試點工作，解決小區現在的問題，并積累一定的經驗。就停電問題，區住建委已擬定幾個解決方案，供業主們選擇。

　　試點剖析

　　咨詢現場 業委會主任憤然離場

　　業委會主任于連三得知有物業管理專家舒可心要來，一大早便來到咨詢臺前咨詢。“當時大家是好心，出于義氣，沒想到現在竟成了這樣。”提起小區管理中遇到的種種困難，于連三向專家倒起了苦水。

　　他向舒可心一連提出好幾個問題：一樓的業主是否要交電梯費?業主們什么問題都找業委會，業委會到底該管什么?業主拿到一卡通后，不參與決策事項的投票怎么辦?

　　對于專家的指導，于連三仍存在很多質疑，他覺得理論已經很難指導小區現在復雜的局面了。

　　最后，在舒可心對業委會工作不到位的梳理中，于連三突然決定放棄此次咨詢的機會，并宣稱要主動辭掉業委會主任的職務，隨后轉身離場。

　　嫌業委會權力大業主不想領卡

　　業主吳大爺看到“不交物業費，損人不利己”的標語時，情緒非常激動。

　　據了解，吳大爺就是因不交物業費而被起訴的4戶業主之一，“我不是不想交物業費，而是因為業委會對小區的管理實在找不到一項滿意的地方。”吳大爺氣憤地說。

　　業主們說，該小區并無物業公司進駐，而是由業委會找了一個人來做相當于物業公司的工作，巧的是，該人的愛人是業委會成員之一。“應該找專業的物業公司來管理，只要管得好，出多少錢我都愿意。”吳大爺表示，他不想領卡，他覺得業委會成為法人后會有更大的權力，“到時候，業委會說怎么管小區就怎么管，那可怎么好?”

　　專家支招

　　針對大家對業主一卡通存在的種種疑問，咨詢組一一給予解答

　　問題1：一樓的業主不交電梯費怎么辦?

　　舒可心：業主一卡通正式啟用后，業主可以通過業主決策平臺對小區內事宜進行投票表決，一樓的業主到底用不用交電梯費，交多少電梯費，應該通過全體業主表決的方式進行決定。

　　問題2：有了一卡通后，業主可以通過業主決策平臺對小區內事宜進行投票表決，那么，業委會的作用何在?

　　舒可心：業委會作為業主大會的執行組織，不能代替業主決定小區事宜，只起到統籌和執行的作用。例如小區即將斷電的事情，業委會需要做的工作就是將小區的實際情況讓業主們知情。業委會對小區的工作是義務的，這就必須要求擔當者要有很強的責任心。

　　問題3：領了一卡通的業主不投票怎么辦?

　　舒可心：業主有權利決定自己是否行使自己的權利，如果他對表決事項沒有興趣，不參與投票也是他的選擇。對小區事項的表決，通過或者沒通過都是好事，都是代表了大部分業主的意愿，業委會不能越權。

　　問題4：對現在的業委會不滿意，怕以后業委會有了法人資格后權力過大，是否可以拒領一卡通?

　　市住建委：發放業主一卡通，其實是更方便業主行使自己的權利，包括對業委會成員不滿意，業主們也可以發起投票重新選舉業委會。而且，一卡通還有許多金融功能，拒領一卡通是沒有意義的。

　　問題5：領了一卡通，卡里的維修資金是否會被隨隨便便扣掉?

　　市住建委：每筆維修資金在使用前都需要業主在一卡通上進行確認，不會存在隨便被扣掉的危險。

　　業主一卡通的用途

　　一、共同事項決策：投票選舉業主大會、投票決定公共維修資金用途等。例如是否啟用維修資金維修電梯、小區內老舊建筑改建是否可行，此類具體事項業主可投票贊成或反對。對于一般事項需有50%以上的業主通過才可進行，重大事項需三分之二以上的業主同意。

　　二、“一卡通”采用一卡多賬戶方式，提供多種金融功能。包括：

　　1.住宅專項維修資金管理，兼容了此前小區發放的公共維修資金查詢卡的功能。

　　2.物業服務費托收。新建小區預存物業費以及后期正常物業費都可存入卡中;既有小區可由物業統一向銀行申請開通物業費交納功能。

　　3.預留了其他涉及房屋消費的金融功能，例如小區共有部位收益管理等。

　　對話住建委

　　推行一卡通 業主行使權利更充分

　　FW：為何現在在全市推行業主一卡通?

　　市住建委：目前，《北京市物業管理辦法》以及36個配套政策已經全部發布實施，北京市物業管理法規體系已基本搭建完成。在全市推行業主一卡通的時機已經成熟。

　　FW：業主一卡通全覆蓋后，業主、業委會及物業的關系是否發生變化?

　　市住建委：業主一卡通全覆蓋后，將實現業主大會法人化。目前單個業主與物業公司簽訂物業服務合同，向物業公司交納物業服務費的行為存在著法律上的錯位。本次試點工作中，將在業主大會成立后試行登記，進一步理順業主與業主大會、業主與物業公司、業主大會與物業公司之間的法律關系。

　　FW：在維修資金管理方面，業主一卡通全覆蓋后將有何變化?

　　市住建委：在試點過程中，擬對維修資金管理制度進行改革，即維修資金不再由政府統一代管，直接存入業主一卡通內的金融賬戶，由業主實際持有但不可自行取用;維修資金存儲利率按照國家規定的利率由業主個人與銀行自行約定;資金使用前須經相關業主共同決定，政府部門審核后銀行付款;資金續籌辦法由業主通過《管理規約》確定，續籌責任由專戶銀行承擔。

　　FW：推行業主一卡通，除了“三覆蓋”以外，還有何積極作用?

　　市住建委：嘗試業主欠費問題的治理方法，為解決長期以來困擾行業發展的老問題設計新思路。

　　FW：業主的地位有何變化?

　　市住建委：我們想徹底改變原有的小區管理模式，通過業主一卡通充分做到業主自己行使自己的權利和義務。業主憑業主一卡通登錄公共決策平臺參與共同決定事項的表決，將進一步提高業主大會決策效率，引導業主大會正確行使共同管理權力，主動承擔共同管理責任。